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楼市“风起时”,融资超2400亿,一大批房企又活过来了

作者:楼市微观察  发布时间:2020-03-22 05:40

楼市“风起时”,融资超2400亿,一大批房企又活过来了

作者:吾心生

来源:楼市微观察(loushi666)

之前一篇文章,我们关注了部分城市的房地产销售情况,线下售楼处逐步开放,金融政策利好,一些网红盘的确带动了销售上扬。

易居研究院公布的最新数据的确也显示,楼市正在逐步复苏,已达去年12月份6成的水平。

楼市“风起时”,融资超2400亿,一大批房企又活过来了

随着更多城市加速发证,接下来各地会有大量的新盘入市,市场热情正在逐步走高。像南京、西安、成都等城市一些楼盘预售价格也出现了一些微妙的变化。我近期观察发现,南京多个区域的楼盘预售价都超出了区域限价,同样的情况也发生在西安,获准预售的楼盘,价格明显比之前要高。

对开发商来说,由于各地普遍降低了预售门槛,开发商获得了政策红利,现在的策略正在转变,此前开发商普遍预测到5/6月份才能有所恢复,但现在行情明显提前,3/4月份就能有明显恢复,客流量明显好于预期,那种以价换量的营销策略并未大规模普及。

此外,给予开发商看好后市的底气还在于上游的融资环节,百亿级别融资频频出现。

典型如有央企背景的绿城,3月16日,绿城拟发行170亿元公司债已获受理。绿城现在就是钱多得烫手,到处找地方花钱,买地并购等等。1-2月份,绿城权益拿地总价达到268亿,权益规划建筑面积达到了143万平方米,拿地楼面均价达到了18713元/平米,同比分别增长819%、261%和154%,其中拿地总价高居榜首。

楼市“风起时”,融资超2400亿,一大批房企又活过来了

民企如泰禾集团,3月5日,泰禾公告称拟发行120亿元公司债。还有荣盛发展,3月18日,荣盛拟发行120亿元公司债用于偿债投资开发等。

对房企来说,海外融资现在也非常划算,全球都在降息,多家房企的美元债获得超额认购。

楼市“风起时”,融资超2400亿,一大批房企又活过来了

而据万得统计,今年1-2月份,房企债券融资额达到了2484亿元,同比大涨36%,利率同比有一定下降。

简单说,政策好了,借钱更容易了,借到的钱更便宜了,年中年末到期的债务(主要还是因为2015年那一波大规模发债)也不那么发愁了,现金流稳得住,自然不太愿意打折卖房子了。

销售和融资都有一定利好,房企现在更关注的是在低位吸纳土储。最近土地市场的确比较热。

世联研究数据显示,2月份一线、二线、核心都市圈三线的土地成交溢价率相比2019年四季度分别提升8.9%,3%,8.1%。

另一个值得关注的信号是,非都市圈三线城市土地市场不太妙,土地成交价相比2019年四季度下跌1.1%,流拍率则飙升至15.4%。这说明在当前土地市场处于相对低位,房企正加速吸纳优质土储,而对非优质土地则更为谨慎。

对于近期开发商层面的种种操作,我的感受有以下几点,供大家参考:

1、 房企"因疫得福",真的。比如泰禾这种,如果没有这一波,可能就如同福晟被并掉了,融资缓解了一大口。

2、 除了万科这种一直稳的,大多数房企集体看好后市,有点急躁,现在疫情并没有真正宣告结束。封锁依然是存在的。上课复工并没有全面恢复,湖北去长三角等地的大巴车都被劝返了。

3、随着国外疫情的爆发,管控期比预期要长,而且各地虽然降低了预售门槛,房企融资也更容易了,但政策的初衷不是帮助房企涨价,只是稳住楼市,达到效果即可随时收回。今年楼市走势并不能如房企那般乐观,理解房企的着急心态,但我不认为今年房企能迅速“收复失地”,提价不会大规模出现,对购房者来说,今年依然是窗口期。

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